⚖️ Loi de Finances 2026 : Tout comprendre sur le Droit de Préemption (Haq El Chofa حق الشفعة) et les risques de fausse déclaration chez le notaire.

Temps de lecture : 5 minutes

C'est une "tradition" risquée en Algérie : s'entendre avec le vendeur pour déclarer un prix bas sur l'acte notarié et payer le reste "au noir" (sous la table) pour économiser sur les taxes. Mais attention : En 2026, les règles du jeu ont changé. 🛑

Avec la nouvelle Loi de Finances et le Référentiel des Prix (Barème DGI), l'État algérien a décidé de sévir. L'arme utilisée ? Le Droit de Préemption Fiscal (Haq El Chofa حق الشفعة).

Chez IMOVA Immobilier, nous sécurisons votre patrimoine. Voici l'analyse détaillée de ce risque et comment l'éviter.

🏛️ 1. C'est quoi ce "Droit de Préemption" de l'État ?

Ne confondez pas avec la Chafâa entre voisins ou héritiers ! Ici, c'est l'Administration Fiscale qui intervient.

• Le Principe (Art. 107 Code de l'Enregistrement) : Si l'État juge que le prix déclaré sur votre acte est inférieur à la valeur réelle du marché, il a le droit de se substituer à vous.
• La Sanction : L'État écarte l'acheteur, prend l'appartement (ou le terrain) et verse au notaire le prix qui était écrit sur le papier.
• L'Objectif : Punir la fraude fiscale et la dissimulation de prix.

📉 2. Comment l'État "détecte" la fraude ? (Le Radar 2026)

Fini le temps où l'inspecteur des impôts estimait "au pif". L'administration utilise désormais des outils scientifiques redoutables.

• Le Barème DGI (Référentiel des Prix) : C'est une base de données mise à jour (2025-2026) qui fixe le prix moyen du mètre carré pour chaque commune et chaque zone (Zone A, B, C).
• Le Calcul Automatique : L'inspecteur divise votre Prix Déclaré par la Surface.
  • Exemple : Vous déclarez un F3 à Hydra à 150 000 DA/m².
  • Le Barème : Indique que le minimum à Hydra est de 350 000 DA/m².
  • 🚨 Alerte Rouge : Le dossier est marqué pour préemption.

⏱️ 3. Quand et Comment ça arrive ? (La Procédure Exacte)

Le danger ne survient pas le jour de la signature, mais durant les formalités administratives qui suivent.

• Étape 1 : L'Enregistrement : Le notaire dépose l'acte aux impôts. C'est là que le contrôle du prix se fait.
• Étape 2 : Le Délai de 3 Mois : L'État dispose d'un délai de rigueur de 3 mois à compter de l'enregistrement pour agir.
• Étape 3 : L'Huissier de Justice (Nouveauté LF 2026) : Avant, une simple lettre suffisait. Désormais, la notification de préemption doit vous être signifiée par un Huissier de Justice. C'est officiel et incontestable.

💸 4. Le Scénario Catastrophe (La Double Peine)

Pourquoi est-ce financièrement mortel pour l'acheteur ? Voici un exemple concret :

• 🏠 Valeur réelle de la Villa : 4 Milliards.
• 📝 Prix déclaré chez le notaire : 2 Milliards.
• 💼 Argent donné "au noir" (valise) : 2 Milliards.

Si l'État exerce son droit de préemption :

1. L'État devient propriétaire de la Villa.
2. L'État vous rembourse les 2 Milliards déclarés (+ les frais de notaire et taxes payés).
3. ❌ LE DRAME : Les 2 Milliards donnés "sous la table" sont PERDUS À JAMAIS. Vous ne pouvez pas les réclamer en justice car ils proviennent d'une transaction illégale.

👉 Bilan : Plus de maison + Perte sèche de 50% de votre capital.

🛡️ 5. Comment se protéger avec IMOVA ?

Face à la numérisation des Domaines, la seule protection est la transparence.

• Vérification du Barème : Avant toute signature, nos experts vérifient si le prix de vente est cohérent avec le Référentiel des Prix de la commune concernée.
• Déclaration au Juste Prix : Nous conseillons toujours de déclarer le prix réel. Certes, vous paierez un peu plus de taxes (enregistrement), mais votre titre de propriété sera inattaquable.
• Sécurisation Bancaire : En déclarant tout, vous pouvez justifier la sortie des fonds via un chèque de banque ou un virement, assurant une traçabilité parfaite.

🚀 Conclusion : Ne jouez pas avec le feu !

L'économie réalisée sur les frais de notaire ne vaut pas le risque de tout perdre. En 2026, l'acheteur intelligent est un acheteur transparent.

Chez IMOVA Immobilier, nous refusons les montages financiers douteux. Nous garantissons des transactions saines pour que vous dormiez tranquille dans votre nouvelle maison.

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❓ FAQ : Vos questions fréquentes

Q : Est-ce que l'État peut prendre la maison après 1 an ? R : Non. Le délai est de 3 mois après l'enregistrement de l'acte. Passé ce délai, l'État ne peut plus exercer le droit de préemption (mais peut toujours faire un redressement fiscal classique si le prix est bas).

Q : L'État rembourse-t-il les frais de notaire ? R : Oui. Selon la nouvelle loi, l'État rembourse le prix déclaré + les "loyaux coûts" (frais de notaire et droits d'enregistrement) sur présentation des factures.

Q : Est-ce que ça concerne les ventes entre famille ? R : Non. La loi interdit généralement la préemption sur les ventes entre parents/enfants ou époux, considérant qu'il s'agit d'entraide familiale et non de spéculation.

Q : Qui décide de préempter ? R : C'est le Directeur des Impôts de Wilaya (sur proposition de l'inspecteur) qui signe la décision, basée sur l'écart avec le Barème des Prix.

Mots-clés : Droit de préemption Algérie, Haq El Chofa, Loi de Finances 2026, Barème immobilier m², Frais de notaire Algérie, Sous-déclaration immobilière, Conservation Foncière.

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